Dnešný realitný článok bude na tému čiernych stavieb a po jeho prečítaní získate prehľad o tom, čo to tie čierne stavby sú, vymedzíme si dôležité pojmy a ako obvykle, pozrieme sa aj na to, čo hovorí zákon. No a ak ste majiteľ čiernej stavby, tak zbystrite pozornosť, pretože sa tiež aspoň v krátkosti dozviete, aké zmeny prináša stavebný zákon v súvislosti s týmto typom stavieb.
Čo je to nepovolená alebo „čierna“ stavba?
Povedzme si jednoduchú definíciu toho, čo to tie čierne stavby sú. V podstate ide o ľudový názov pre „Nepovolené stavby“ (ďalej v článku len čierne stavby). Tieto stavby vznikli buď bez stavebného povolenia alebo v rozpore s ním. Zároveň ide aj o stavby, ktoré vznikli bez ohlásenia alebo v rozpore s ním podľa § 88 ods. 1 písm. b) stavebného zákona. Ohlásenie v zmysle, že stavebný úrad ohlási, že proti uskutočneniu stavby nemá námietky.
Ide napríklad o budovy a ich konštrukcie, nedostavané domy, malé prístrešky (pre parkovanie áut a pod.), ale aj veľké komerčné objekty.
Stavebný zákon zároveň pozná aj takzvané „Neoprávnené stavby“. V tomto prípade ide o stavby postavené bez niektorého z práv podľa § 139 ods. 1 stavebného zákona. Napríklad:
„užívanie pozemku alebo stavby na základe nájomnej zmluvy, dohody o budúcej kúpnej zmluve alebo dohody o budúcej zmluve o vecnom bremene, z ktorých vyplýva právo uskutočniť stavbu alebo jej zmenu“
Ďalej ide o neoprávnenú stavbu aj vtedy, ak tam absentuje právny titul k pozemku (vlastníckeho alebo iného práva k pozemku). Aby ste tomu rozumeli, tak právny titul k pozemku je právny dôvod, na základe ktorého osoba nadobudla vlastnícke právo k pozemku. Môže to byť napríklad kúpa pozemku, jeho darovanie, dedenie, alebo iný právny úkon, ktorým sa prenáša vlastníctvo pozemku.
Stavba môže byť čierna aj neoprávnená v jednom čase
Posuňme sa ďalej a povedzme si, aké prípady môžu v súvislosti so stavbami nastať.
Tým prvým je, že stavba môže byť čierna a zároveň aj neoprávnená – toto je prípad, ktorý by mal štandardne platiť vo chvíli, kedy ide o čiernu stavbu. Druhý prípad je ten, kedy je čierna stavba v jednom čase aj stavba oprávnená. Tretí príklad je ten, kedy je neoprávnená stavba zároveň buď stavba povolená alebo nepovolená, čiže čierna.
Keď je čierna stavba oprávnená:
Stavebník síce preukáže právny titul k pozemku, ale nespĺňa iné náležitosti na to, aby mu Stavebný úrad stavbu povolil. Takáto situácia vznikne napríklad, keď ako stavebník nepredložíte projektovú dokumentáciu alebo nepreukážete súlad stavby s verejným záujmom a pod. Stavebný úrad stavebníkovi (vám) za takých okolností stavebné povolenie pre stavbu nevydá.
Keď je neoprávnená stavba povolená:
Poznáte to, každý sa môže zmýliť alebo pochybiť a práve pri pochybení stavebného úradu sa môže stať, že neoprávnená stavba dostane status povolenej stavby. Pochybiť môže Stavebný úrad tak, že pri vydaní rozhodnutia o povolení stavby v plnej šírke nepreskúma občianskoprávnu stránku veci a teda rozhodol o vydaní stavebného povolenia nezákonne. Nezákonne preto, pretože buď chýbal právny titul k pozemku alebo bol daný len na určitý čas pre stavbu a táto doba uplynula.
Druhá možnosť je, keď spor o právo nastane až po právoplatnosti stavebného povolenia. To môže vzniknúť vtedy, keď je síce vydané stavebné povolenie, ale stavebník príde o právny titul k pozemku. Typickým príkladom je, keď ako právny základ k pozemku slúžila nájomná zmluva, ale jedna strana odstúpila od zmluvy a teda právny základ vypovedaním tejto zmluvy prestal existovať.
Ako zlegalizovať čierne stavby?
V tomto článku som sa chcel dotknúť aj legalizácie čiernych stavieb. A teda vláda pripravila novelu stavebného zákona, v ktorej sa mení pomerne slušné množstvo nariadení vo vzťahu k čiernym stavbám, ich legalizácii a aj v súvislosti s fungovaním Stavebného úradu.
Ak aj vy vlastníte čiernu stavbu, mení sa pre vás viacero vecí a treba si poriadne naštudovať, ako postupovať, ak sa chcete vyhnúť tomu, že by vám Stavebný úrad nariadil stavbu zbúrať.
Ja som si pre vás pripravil krátke zhrnutie postupu legalizácie vzhľadom na rok, kedy stavba vznikla.
Stavba postavená pred termínom 01.10.1976:
Stavby, ktoré niekto postavil pred týmto termínom už nevyžadujú dodatočnú legalizáciu. Takéto stavby v podstate automaticky prešli do režimu „Oprávnená“, čiže ak vlastníte takúto stavbu, nemusíte už vynakladať úsilie na legalizovanie. Ide o tzv. „Generálnu amnestiu“.
Stavba postavená medzi termínmi od 01.10.1976 do 31.12.1989:
Pre zlegalizovanie stavby postavenej medzi týmito termínmi musíte mať ako vlastník stavby oprávnenia k pozemku, na ktorom ste stavbu postavili. V tomto prípade ide o „Amnestiu„.
Stavba postavená medzi termínmi od 01.01.1990 do 31.03.2024:
Tu existujú dve verzie, ako postupovať. V prvej verzii, ak ste stavbu postavili bez povolenia alebo v rozpore s ním, musíte ako vlastník preukázať, že:
- ste vlastníkom pozemku alebo máte iné právo k pozemku a došlo k usporiadaniu pozemku podľa osobitných predpisov
- stavbu používate na bývanie pre vlastnú potrebu a potrebu členov svojej rodiny
- na základe obhliadky vykonanej stavebným úradom, stavba neohrozuje život a stavba sa nenachádza pod elektrickým vedením alebo v jeho ochrannom pásme, alebo v ochrannom pásme, alebo bezpečnostnom pásme plynárenského zariadenia, alebo že prevádzkovateľ dopravnej infraštruktúry alebo technickej infraštruktúry, v ktorej ochrannom pásme alebo bezpečnostnom pásme sa stavba nachádza, s jej umiestnením v ochrannom pásme alebo bezpečnostnom pásme súhlasí
Druhá verzia ako keby napomáha chudobnejším častiam obyvateľstva a je určená pre stavby, ktoré sa nachádzajú v priestorovo separovanej lokalite, ktorá vytvára koncentrovanú a generačne reprodukovanú chudobu (napríklad rôzne osady). Stavebný úrad v takom prípade na žiadosť na vašu žiadosť ako vlastníka stavby preskúma spôsobilosť stavby na užívanie, ak preukážete:
- že stavba, ktorú užívate, spĺňa stavebnotechnické požiadavky
- stavba sa používa na účel, na ktorý bola postavená
- neohrozuje okolie a životy ľudí
- ste vlastníkom alebo máte iný vzťah k pozemku, na ktorom stavba stojí
- umiestnenie stavby je v súlade s funkčnými regulatívmi územných plánov
- stavba sa nenachádza pod elektrickým vedením, v záplavovom území alebo v ochrannom pásme
- ako vlastník predložíte projektovú dokumentáciu existujúceho stavu
Ako vlastník stavby môžete podať žiadosť o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie podľa § 140d stavebného zákona do 31. marca 2029. Žiadosť o preskúmanie však nie je možné podať, ak sa už začalo konanie o odstránení stavby podľa § 88a SZ. Ako prílohu k žiadosti o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie si pripravte dokumentáciu potvrdzujúcu dané skutočnosti vrátane záväzných stanovísk dotknutých orgánov.
Ak splníte podmienky, tak Stavebný úrad potvrdí rozhodnutím spôsobilosť stavby na užívanie a toto bude mať účinok kolaudačného rozhodnutia. Prípadne môže konanie prerušiť a nariadiť vykonanie nevyhnutných úprav alebo zabezpečovacích prác v primeranej lehote tak, aby bolo všetko právne v poriadku a mohol spôsobilosť stavby potvrdiť.
Ak nepreukážete splnenie podmienok na vydanie rozhodnutia o spôsobilosti stavby na užívanie alebo v určenej lehote nevykonáte zabezpečovacie práce či nevyhnutné úpravy, Stavebný úrad vám nariadi podľa § 88 stavebného zákona stavbu odstrániť – zbúrať.
Stavba postavená od termínu 01.04.2025:
V tomto čase príde do platnosti zákon č. 201/2022 Z. z., ktorý dodatočnú legalizáciu stavieb postavených po 01.04.2025 nebude umožňovať.
Čo spraviť, ak mám čiernu stavbu?
Samozrejme vám odporúčame čo najskôr takúto stavbu zlegalizovať a v budúcnosti si naštudovať stavebný zákon alebo sa poradiť s realitným či iným odborníkom, aby ste pri stavaní postupovali v súlade s ním. Vyhnete sa tak rôznym problémom, pokutám a aj odstráneniu – zbúraniu stavby, ktorú vám nariadi Stavebný úrad, ak pôjde o čiernu stavbu.
Píšem o tom aj ako realitný maklér, pretože aj z obchodného pohľadu vám môže čierna stavba na pozemku zavariť pri predaji vašej nehnuteľnosti. Predstavte si totiž, že budete mať rodinný dom, na ktorom ste ako čiernu stavbu postavili veľký a mohutný prístrešok pre autá a pôjdete ten rodinný dom predávať. Tým pádom klesne hodnota vašej nehnuteľnosti a ťažko povedať, ako sa k tomu postaví záujemca keď zistí, že by mal problém so zákonom, kvôli spomínanej čiernej stavbe.
Na záver treba povedať, že realitná kancelária a priamo realitný maklér by vám mal pomôcť zistiť stav a poradiť, ako postupovať, ak už napríklad máte na pozemku čiernu stavbu.
Verím, že vás tento článok zaujal a ak máte ďalšie otázky, určite sa pýtajte v komentároch, alebo nás priamo kontaktujte. Využite naše služby realitnej kancelárie či už pri predaji nehnuteľnosti alebo poradenstve – realitnom servise. Tiež budeme radi, ak tento článok podporíte a budete ho zdieľať so svojimi známymi.
