Vada. Toto slovo pravdepodobne nechce počuť žiaden kupujúci, či už ide o mobilný telefón alebo ktorúkoľvek inú vec, ktorú kupuje. Aj na nehnuteľnosti, ktorú sa niekto snaží kúpiť, sa môžu vyskytnúť vady, avšak tu treba uviesť, že kúpno-predajný proces nehnuteľnosti je transakcia v hodnote rádovo desiatkách až stovkách tisíc a viac, a to stavia pozíciu vád do úplne iného rozmeru.
Preto si dnes o vadách na nehnuteľnosti niečo povieme a spoločne sa pozrieme, ako to celé je. Hovoriť však budeme o „Faktických vadách“, kedy ide o funkčné defekty na nehnuteľnostiach. Druhou kategóriou vád sú totižto „Právne vady“ kedy ide o rôzne bremená alebo ťarchy viažuce sa na danú nehnuteľnosť. Prečítať viac si môžete v našom článku „Vecné bremená“.
Vady vo všeobecnosti
Aj vady majú svoju definíciu, delenie a postup akým sa nielen kupujúci, ale aj predávajúci s nimi musia vysporiadať. Ak začneme definíciou, tak si na úvod povieme, že „vada je všetko to, čo znižuje možnosť využitia a upotrebenia veci, alebo ju inak znehodnocuje“. To nám samo o sebe prináša pomerne dobrý prehľad, čo všetko medzi vady spadá.
Jednoducho povedané, ide o vadu vtedy, ak daná okolnosť znižuje možnosť alebo schopnosť túto vec používať alebo znižuje jej hodnotu – v kontexte nehnuteľnosti vada môže napríklad znižovať možnosť pobytu v nej (napr. plesnivé steny) alebo na jej základe stráca predmetná nehnuteľnosť svoju hodnotu (napr. praskliny v stenách).
Aké typy vád poznáme?
Vady sa delia na dve hlavné skupiny podľa času, v ktorom sa o nich kupujúci dozvedel, na „Zjavné vady“ a „Dodatočne zistené vady“.
Zjavné vady
Zjavné vady sú tie, ktoré môžete pri obhliadke nehnuteľnosti zistiť „voľným“ okom. Medzi tieto vady na nehnuteľnostiach typu byt alebo dom môžu patriť rôzne plesne na stenách, praskliny, zničená podlaha, poškodené okná, steny a iné. V súvislosti s pozemkom to zasa môžu byť napríklad kopy hliny na pozemku, staré základy objektu, ktorý tam predtým stál, stromy a kríky, ktoré na pozemku narástli a je ich treba odstrániť a pod.
Pre predávajúceho je dôležité, aby mal tieto vady definované a kupujúceho s nimi oboznámil. Mali by byť aj súčasťou kúpnej zmluvy, pretože ak s nimi bude kupujúci súhlasiť svojim podpisom kúpnej zmluvy, nemôže sa už domáhať náhrady a zároveň predávajúci stráca za tieto vady zodpovednosť.
Na margo zjavných vád sa vyjadruje aj občiansky zákonník v § 500 ods. 1 nasledovne: „Ak ide o zjavné vady alebo o vady, ktoré možno zistiť z príslušnej evidencie nehnuteľností, nemožno uplatňovať nárok zo zodpovednosti za vady, ibaže scudziteľ výslovne ubezpečil, že vec je bez akýchkoľvek vád.“
Dodatočne zistené vady
Dodatočné zistené vady (ďalej v článku len tzv. „skryté vady“) sú druhá skupina vád. Sú to všetky vady, ktoré budúci kupujúci nedokáže zistiť „voľným okom“ pri obhliadke nehnuteľnosti, a čo je dôležité, vyšli najavo až neskôr – dodatočne po kúpe nehnuteľnosti.
Predávajúci za skryté vady nesie zodpovednosť až vo chvíli, kedy ide o takú vadu, na ktorú kupujúceho behom procesu kúpy nehnuteľnosti neupozornil. Samozrejme tu nepatria vady, ktoré dodatočne vzniknú až po kúpe nehnuteľnosti, ale len tie, ktoré už existovali v čase podpisu kúpnej zmluvy.
Medzi takéto vady patria napríklad nefunkčný vykurovací kotol alebo radiátory (nehnuteľnosť sa predá v lete, ale túto skutočnosť zistí kupujúci až cez zimu), poškodená izolácia nehnuteľnosti, ktorá vlhne alebo zateká, spráchnivené strešné trámy – čiže problémová strecha, tepelné mosty a pod.
Čo nám hovorí občiansky zákonník?
Občiansky zákonník sa zaoberá skrytými vadami na nehnuteľnostiach vo viacerých paragrafoch v príslušných odstavcoch:
- §596
- ods. 1: „Ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť.“ Ako sme si už povedali, predávajúci má voči kupujúcemu v súvislosti s vadami oznamovaciu povinnosť a je dôležité ich riadne špecifikovať a uviesť aj do kúpnej zmluvy napríklad ako dodatok.
- §597
- ods. 1: „Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.“ Čiže pokiaľ kupujúci príde v zime na to, že ten kotol naozaj nefunguje a nie je možné nehnuteľnosť vykurovať, má právo na primeranú zľavu. Ak by sa napríklad zistilo, že statika predanej nehnuteľnosti je v stave nevyhovujúcom na bývanie, má právo na odstúpenie od zmluvy.
- ods. 2: „Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým.“ Môžeme hovoriť o tom, že predávajúci sa „preklamal“ k podpisu kúpnej zmluvy a v takom prípade môže kupujúci od zmluvy odstúpiť.
- §598
- ods. 1: „Kupujúci má právo na úhradu nevyhnutných nákladov, ktoré mu vznikli v súvislosti s uplatnením práv zo zodpovednosti za vady.“ Kupujúci si môže ako dotknutá osoba nárokovať úhradu nevyhnutných nákladov, ktoré mu pri uplatňovaní jeho práv zo zodpovednosti za vady vznikli.
- §599
- ods. 1: „Vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez zbytočného odkladu. Práva zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci.“ Aj kupujúci má lehotu, do ktorej môže vady vytknúť. Ide o 2 roky, počas ktorých ak sa nevyjadrí, stráca nárok domáhania sa zodpovednosti za vady na súde. A dôležité je tiež povedať, aby sa vyjadril a začal riešiť vzniknutý stav čo najrýchlejšie po objavení vady.
- ods. 2: „Právo na náhradu nevyhnutných nákladov môže kupujúci uplatniť na súde, len ak náklady predávajúcemu oznámi v lehote uvedenej v odseku 1.“
- §600
- ods. 2: „Uplatnením práv zo zodpovednosti za vady nie je dotknuté právo na náhradu škody.“ V jednoduchosti sa dá povedať, že uplatnenie práva zo zodpovednosti za vadu neovplyvňuje právo na náhradu škody pre kupujúceho. Čiže ak vznikla na základe dodatočne zistenej vady nejaká škoda, môže si kupujúci uplatniť aj právo nahradiť túto škodu predávajúcim.
Uplatnenie zodpovednosti za vady
Na záver tohto článku je dôležité povedať, že na to, aby si mohol kupujúci uplatniť právo zodpovednosti za vady, musia byť splnené určité podmienky:
- vada už existovala v dobe, kedy sa podpisovala kúpna zmluva (nevznikla po predaji nehnuteľnosti)
- vada vyšla najavo až dodatočne po predaji nehnuteľnosti
- predávajúci neupozornil na danú vadu kupujúceho
V rámci tretieho bodu je dôležité vedieť, že zodpovednosť predávajúceho za vady má objektívny charakter a teda nezáleží na tom, či predávajúci v čase predaja nehnuteľnosti vedel o danej vade alebo nie.
Vďaka tejto objektivite sa predávajúci neochráni a nezbaví zodpovednosti za vady ani v situácii, ak by do kúpnej zmluvy pridal podmienku, že si nie je vedomý vád na ktoré by mal kupujúceho upozorniť.
Verím, že vás tento článok zaujal a ak máte ďalšie otázky, určite sa pýtajte v komentároch, alebo nás priamo kontaktujte. Využite naše služby realitnej kancelárie či už pri predaji nehnuteľnosti alebo poradenstve – realitnom servise. Tiež budeme radi, ak tento článok podporíte a budete ho zdieľať so svojimi známymi.
