1. Júla 2024 bol prijatý nový zákon o ochrane spotrebiteľa (zákon č. 108/2024 Z. z.), ktorý prináša mnoho nových vecí a konečne dáva do súladu našu legislatívu s tou európskou. Slovensko dosť meškalo, ale zmeny sú konečne tu a ovplyvnia nielen vás ako spotrebiteľa, ale aj realitné kancelárie. Napríklad nielen obchodníci vo všeobecnosti, ale ani realitné kancelárie už nebudú môcť robiť nekalé praktiky v súvislosti s cenami nehnuteľností pri predaji, ako to bolo doteraz.
Nový zákon o ochrane spotrebiteľa ďalej zlučuje niekoľko právnych predpisov a má priniesť odstránenie rôznych duplicít a vnútorných rozporov v legislatíve. Pre vás ako spotrebiteľa tak prináša viaceré výhody, ktoré vám napríklad pomôžu ochrániť vaše peniaze. Orgánom dohľadu zasa rozširuje ich právomoci a presnejšie určuje ich kompetencie. Tie najdôležitejšie veci si opíšeme v tomto článku, aby ste mali tieto informácie pokope a vedeli skontrolovať aj inzeráty realitných kancelárií.
Zákon č. 108/2024 Z. z. a čo z toho plynie pre vás?
Ako prvé treba spomenúť, že sa predĺžila lehota na odstúpenie od zmlúv bez udania dôvodu zo 14 na 30 dní uzatvorených na predajných akciách alebo pri nevyžiadanej návšteve obchodníka v domácnosti. Ide v podstate o úpravu „hrncového zákona“ (vznikol ako odpoveď na problematické zmluvy a súdne konania, ktoré v minulosti vzišli z podomových nákupov hlavne u staršej populácie), ktorý vás má chrániť pred rôznymi pofidérnymi nákupmi a obchodnými rozhodnutiami.
Ochrana vašej peňaženky prišla v podobe zvýšenia ochrany pred umelým navyšovaním cien pred rôznymi zľavami a výpredajmi (napr. Black Friday a pod.), v záujme nalákať vás na zľavu, ktorá v skutočnosti zľavou nie je.
Zaviedli sa prostriedky nápravy pre vás ako poškodených spotrebiteľov v prípadoch, ak sa obchodník voči vám dopustí nekalej obchodnej praktiky,
Ďalej sa zlepšuje ochrana spotrebiteľov v online prostredí pred netransparentným nákupom a falošnými recenziami. Obchodníci musia uviesť, ako preverujú a zabezpečujú, že recenzie hodnotenia dostávajú skutočne od zákazníkov, ktorí si ich produkt alebo službu zakúpili (typicky napr. pri eshopoch, kde sa môže niekto k tovaru vyjadriť).
Celkom zaujímavá vec je, že sa zakazuje marketing propagujúci tovar spôsobom, ktorý prezentuje tovar ako identický s tovarom uvádzaným na trh v iných členských štátoch Európskej únie alebo v štátoch, ktoré sú zmluvnou stranou Dohody o Európskom hospodárskom priestore (ďalej len „členský štát“), hoci tovar má podstatne odlišné zloženie alebo vlastnosti; obchodná praktika sa nepovažuje za klamlivú, ak odlišné zloženie a vlastnosti tovaru sú odôvodnené legitímnymi alebo objektívnymi faktormi.
V neposlednom rade treba spomenúť, že obchodníci sa musia riadiť úplnosťou informácií a teda vám musí obchodník ako spotrebiteľovi jasne a zrozumiteľne vysvetliť (uviesť do zmluvy):
- Hlavné vlastnosti produktu
- Obchodné meno a sídlo alebo miesto podnikania
- Telefónne číslo obchodníka
- Predajnú cenu, platobné podmienky a podmienky plnenia
- Existenciu a dĺžku trvania zodpovedností za vady a postup pri uplatňovaní zodpovednosti za vady
- Dĺžku trvania zmluvy (zmluvy s určitým termínom ukončenia) alebo podmienky vypovedania zmluvy (zmluvy na neurčito)
- Obchodníci musia na svojom webe uvádzať informáciu o alternatívnom riešení sporov (v zmysle zákona 391/2015 Z. z.)
- Prevádzkový čas určený pre spotrebiteľov
Zákon č. 108/2024 Z. z. a čo z toho plynie pre realitné kancelárie?
Ako som už spomínal, zo zmeny zákona vyplývajú aj zmeny pre realitné kancelárie a teda po novom musíme zabezpečovať nasledovné veci:
Zvyšuje sa naša informačná povinnosť
Pamätáte si ešte, keď sme v článku o nekalých praktikách realitných maklérov v bode č. 8 upozorňovali, ako makléri uvádzajú cenu nehnuteľnosti bez provízie, aby sa zdala nehnuteľnosť lacnejšia a tak zavádzajú vás, ako potenciálnych kupujúcich? Po novom už toto nebudú môcť robiť, keďže sa bude musieť pri propagácii informovať pravdivo a dôsledne, a s reálnou kúpnou cenou, čiže aj vrátane provízie. Pri cene nájomného musia makléri uviesť aj sumu za energie pre počet osôb.
Ďalej musíme presne definovať rozsah realitných služieb, všetky poplatky a ceny, aby nevznikali žiadne nedorozumenia a sťažnosti.
A rovnako pre nás platí aj povinnosť uvádzať informáciu o alternatívnom riešení sporov (ARS) na našej webstránke. Našu informáciu o ARS nájdete ako prílohu našich sprostredkovateľských zmlúv a na našom webe po kliknutí sem.
Aj realitné kancelárie musia ochraňovať spotrebiteľov
Keďže aj my ako realitná kancelária patríme medzi obchodníkov, musíme zabezpečovať vyššiu ochranu vás ako spotrebiteľa pri objednávaní služieb.
Do toho spadá napríklad už spomenutá ochrana pred falošnými recenziami a zákaz nekalých a agresívnych obchodných praktík, a klamlivého konania (v zákone ich nájdete definované v §9 až 12 a v prílohe č. 1 k zákonu).
Zákon tiež od nás ako maklérov očakáva splnenie požiadavky na odbornú starostlivosť, ktorá zodpovedá čestnej obchodnej praxi alebo všeobecnej zásade dobrej viery uplatňovanej v oblasti činnosti obchodníka, (§ 4 ods. 1 písm. i) zákona). Toto nariadenie predpokladá, že máme spĺňať rozsah odborných znalostí, ktoré ako makléri musíme ovládať.
Čo sa týka predĺženia lehoty na odstúpenie od zmluvy, tak táto sa na nás nevzťahuje, keďže nábor nehnuteľností nespadá do nevyžiadaných návštev a zároveň sa nábor neuskutočňuje pri predajných akciách (toto je naozaj výnimka). V praxi vždy náborová obhliadka s vami ako klientom prebieha až po predchádzajúcej dohode.
Pre obchodníkov bude k dispozícii mechanizmus druhej šance
To sa vzťahuje aj na realitné kancelárie, ktorým sa tak otvorí priestor na dobrovoľné ukončenie porušovania predpisov a uskutočnenie nápravy bez toho, aby im hrozili vysoké sankcie. Ak by sa teda aj stalo, že realitná kancelária alebo maklér porušia právne predpisy alebo poškodia klientov, môžu sa vyhnúť vysokým pokutám alebo prispieť k zníženiu ich výšky, ak odstránia nedostatky alebo odškodnia svojich klientov.
Výsledkom by mala byť motivácia „čiernych oviec“ realitného trhu pracovať pre klientov bez porušovania zákonov (morálne a bez nekalostí) a tak, ako sa patrí.
Jasne sa definujú kompetencie a sankcie
Ako som už v úvode spomínal, zákon prináša jasne definované kompetencie vo vzťahu k orgánom, ktoré dohliadajú na dodržiavanie pravidiel. To zvýši efektivitu kontrol a znížia sa kompetenčné konflikty.
Pre obchodníkov vrátane realitných kancelárií, sa menia zásady ukladania pokút, pričom horná hranica peňažnej pokuty sa zvýšila až na 200 000 eur. Pokuty však budú určované ako percento z obratu, aby bolo pokutovanie spravodlivejšie a nestalo sa, že menšia realitná kancelária, ktorá ešte len na trhu začína a robí nízky obrat dostane pokutu, ktorá ju v podstate ihneď zruinuje a zlikviduje.
Aby som to zhrnul, novela zákona by mala priniesť väčšiu ochranu spotrebiteľa a mala by napomôcť aj realitnému trhu. Ten by sa mal stať viac transparentnejší a malo by sa znížiť množstvo podvodných a nekalých praktík, ktoré ešte aj v dnešnej dobe makléri používajú.
Verím, že vás tento článok zaujal a uviedol do obrazu s prepracovaním zákona o ochrane spotrebiteľa. Ak máte ďalšie otázky, určite sa pýtajte v komentároch, alebo nás priamo kontaktujte. Využite naše služby realitnej kancelárie či už pri predaji nehnuteľnosti alebo poradenstve – realitnom servise. Tiež budeme radi, ak tento článok podporíte a budete ho zdieľať so svojimi známymi. Ďakujeme.
